外国人在土耳其的房地产买卖

问题

1. 外国人可以在土耳其购买不动产吗？
2. 外国人在土耳其购买不动产是否合法？
3. 土耳其对外国人购买不动产有哪些限制？
4. 哪些国家的公民不能在土耳其购买不动产？
5. 外国人在土耳其购买不动产需要满足哪些条件？
6. 外国人在土耳其可以购买哪些类型的不动产？
7. 外国人在土耳其购买不动产的流程是怎样的？
8. 外国人在土耳其购买不动产时，土地登记处应注意什么？
9. 在土耳其军事禁区可以买不动产吗？
10. 外国人在土耳其购买不动产是否必须使用外币支付？
11. 外国公司可以在土耳其购买不动产吗？
12. 个人外国人与外国公司购买不动产的权利有何区别？
13. 不动产购买后登记的备注是什么意思？
14. 外国人在土地登记处可能遇到哪些备注类型？
15. 购买不动产的外国人可以获得土耳其居留许可吗？
16. 通过购买不动产可以获得土耳其国籍吗？
17. 外国人在购买不动产时常见的法律问题有哪些？
18. 不动产交易后发生的法律纠纷如何解决？
19. 外国人在购买不动产时必须聘请律师吗？
20. KL法律咨询如何协助在土耳其购买不动产？

土耳其外国人购买不动产概述

外国人可以在土耳其购买不动产吗？

近年来，土耳其成为外国投资者和个人购买不动产的理想国家。特别是大城市、海滨区域以及不断发展的房地产市场，使得想在土耳其置业的外国人数逐年增加。那么，外国人真的可以在土耳其购买不动产吗？这一权利在何种条件和限制下被认可？

根据土耳其共和国法律，外国自然人可在特定条件下购买不动产（住宅、土地、商业用房等）。该权利由第2644号土地登记法第35条规定。外国人购买不动产必须为土耳其基于互惠原则允许的国家公民。但2012年修正后，互惠条件大幅取消，购房更为便利。

目前，外国自然人可在土耳其除军事禁区和安全区外购置不动产，但购买总面积不得超过所在区县面积的10%及个人不超过30公顷。此限额基于国家安全和公共利益。

在土耳其购置不动产不仅用于居住，还因获得国籍、居留许可及长期投资机会而备受青睐，使得流程法律及战略意义重大。在此背景下，聘请伊兹密尔国籍律师或卡尔夏卡外国人法领域律师，可确保程序合法合规。

土耳其外国人购置不动产的法律限制

外国人在土耳其购买不动产受哪些法律限制？

外国人在土耳其购置不动产权利受法规直接规范，附有限制。这些限制旨在维护国家安全及社会、环境和经济平衡。尽管土耳其对外国投资者政策开放，但该领域存在条件限制。

首先，外国自然人仅能在法律允许范围内购置不动产。第2644号土地登记法第35条规定，禁止外国人购置的不动产区域包括：

• 军事禁区及安全区：基于国家安全，无外国人购置许可。
• 战略区域：如能源、防务、农业等关键地区需特殊评估。

此外，单一外国人在全国范围内购置不动产不得超过30公顷。且同一区县内外国人持有的不动产面积不得超出该区县面积的10%，此数据由土地登记与测绘总局监控。

同样，若不动产用于非购置目的，如农业用地用于投资或建设，国家可予以征收或取消所有权。

基于限制，购房流程需谨慎监管，购置前应核查房产登记及合法性。伊兹密尔国籍律师或土耳其外国人法专家支持，有助保障投资安全。

外国人购置不动产的资格条件

外国人购置土耳其不动产应满足哪些条件？

计划购置土耳其不动产的外国自然人需满足基本资格要求。条件视申请人身份及不动产特征而定。法律规定，财力充足并不足够，需符合相关标准。

首先，申请人须为土耳其允许购置不动产国家的公民。土耳其对部分国家公民可实施限制或禁止，故公民身份核查是首要步骤。

其次，所购不动产须依法登记。无登记、抵押或有其他负担的不动产，可能阻碍手续办理。要求不动产“独立且可转让”。

第三，不动产不得位于军事禁区、特别安全区或战略区。土地登记与测绘总局负责详细审查。

最后，不动产用途应与购置目的相符。如购买农业用地，须在规定时间内进行农业活动，否则国家有权撤销所有权。

条件不符可能引发严重法律问题，故需伊兹密尔国籍律师或卡尔夏卡不动产法领域律师辅助，确保合法合规。

外国人可购不动产类型

外国人在土耳其可购何种类型不动产？

外国自然人购置不动产不限于特定类型，提供广泛投资机会。但权利受法律及规定限制。第2644号土地登记法及相关法规明确定义可购不动产种类。

外国人可购不动产包括：

• 住宅：最常见类型。可购新房或二手房，亦可用于国籍申请。
• 地块与土地：可购具规划且适建土地，但需2年内提交建设项目并获批，否则国家可介入处理。
• 商业用房：办公楼、商铺等商业地产可购，适合商业运营，投资价值较高。
• 旅游设施：酒店、旅馆等，投资优选，但需市政及旅游部审批。

但禁止购置军事用地、无登记或产权有争议地产及保护区，某些村庄区域亦有限制。

建议初期即聘请伊兹密尔外国人法律师，确保选定正确房产类型及法律有效，专业监督产权状况、用途及登记流程。

购房流程及产权登记

外国人在土耳其购房需经历哪些环节？

外国自然人购房遵循法定及行政程序。流程包含申请、审批、购房合同签署及产权转移等环节，均需专业操作。

首先，购房者应详细检查房产登记状态。通过土地登记与测绘总局系统，核查是否存在抵押、查封、备注或有限物权。此保障房产法律“清洁”。

次为提交产权登记申请。外国人向不动产所在地土地局申请，需递交：

• 护照及公证土耳其语译本
• 纳税号（可在土耳其任一税务局获取）
• 购房不动产登记信息
• 卖买双方签署合同
• 外币兑换凭证（证明外币通过土耳其银行兑换为土耳其里拉）

交易前对买方进行安全与资格审查，含是否位于禁区。

交易在土地局签署并完成产权转移。缴纳登记税和服务费后，买方正式登记。

文件缺失或虚假陈述可导致行政处罚。建议聘请伊兹密尔国籍律师或专业顾问确保合规。

军事禁区与安全区限制

外国人能否在土耳其任何地区购房？

虽外国人购房范围广，但因安全原因部分区域限制严苛。包括个人和企业购买均受影响。

法规明确，外国人不得在：

• 军事禁区
• 特殊安全区
• 战略重点区域（如水坝周边、军事基地、边境）

的任何地点购房。监管由国防部与土地局执行，申请时进行安全审查。

部分非禁区但地理或邻近原因属限制范围的房产交易可被拒绝或需特别许可。

购房前务必精准核实坐标并分析地图位置，避免投资风险。

建议聘请卡尔夏卡外国人法领域律师或伊兹密尔国籍律师规避风险。

外币支付规定

外国人在土耳其购房应使用何种货币支付？

2019年新规要求外籍购房者须使用外币支付，以维护经济稳定、防止非法资金流动。

外籍购房者须通过土耳其银行以土耳其中央银行指定外币汇款并兑换成土耳其里拉，获取外币购买证明（Döviz Alım Belgesi），作为官方交易凭证。

该证明为产权登记必备，缺失可能导致登记停止或拒绝。资金应由买方账户支付，除特殊情况外不接受第三方转账。

适用于住宅、商业、土地等各类不动产，成交金额需与证明金额一致，差异导致交易无效。

跨国汇款及银行流程技术与法律要求高，建议配合法律专家保障支付合规。

个人与法人外国人在购房上的差异

外国法人能否在土耳其购房？

自然人与法人购房规则不同，取决于购买目的、企业性质及土耳其设立情况。

外国自然人可根据法律第35条在土耳其购房，无需居住或国籍要求，限特定国家公民，买卖以个人名义完成。

外国法人（境外注册或国际资本企业）受限更多，依照土耳其商法及外资法：

• 无土耳其分支机构无法直接购房。
• 有土耳其注册公司，且主营业务与房地产相关方可购房。
• 购房需获得地方政府批准，登记需提交商业登记、授权书、营业执照等。
• 需申报房产使用目的，违规使用或转让受行政处罚。

法人不享受投资入籍权，不能通过公司购房获得国籍。

购房法人须严格遵守土耳其商业及外国人法律，建议聘请专业律师协助。

购房后备注登记情况

外国购房者可能遇到哪些备注类型？

购房后，房产登记中可能出现限制使用、处分或转让权的备注，或附带义务。投资者应详查备注情况，避免法律风险。

主要备注类型：

• 物权类备注：用益权、地役权、通行权等，限制产权处分。
• 抵押备注：因债务设定的担保，阻碍交易。
• 预售合同备注：基于正式预售合同，阻止向他人转让。
• 征用及紧急征用备注：国家因公共利益要求对房产主张权利。
• 使用证或使用许可相关备注：在建项目中常见，未获许可前禁止使用。
• 法院判决或保全措施备注：因诉讼禁止转让。

不知情购买备注房产风险大，后续备注可限制权利。

购前须详细查询，避免备注房产。必要时借助伊兹密尔国籍律师或卡尔夏卡外国人法律师进行法律审查。

购房与居留及国籍关系

购房外国人可否获居留许可或国籍？

购房不仅是投资工具，也为外国人提供居留及入籍便利，属于战略法律及移民流程。

居留许可方面，购房后可依6458号外国人及国际保护法31/1-b条申请短期居留许可，一般为一年，需房产用于居住并登记本人名下。

申请需产权复印件、DASK保险、地址登记及收入证明。抵押或共有房产可能影响申请。

投资入籍权自2018年起实施，购房金额≥40万美元且承诺持有3年以上者可申请特殊入籍。需环境、城市规划及气候变化部颁发的“合规证明”。

材料包括银行外币兑换凭证、不动产登记证明、无抵押备注、预售合同等。配偶及18岁以下子女可随同申请。

每环节需严格法律审核，登记缺失、付款异常、证明申请错误均可能被拒。

建议聘请伊兹密尔入籍咨询顾问或投资入籍专家全程指导。

法律风险及纠纷

外国人在土耳其购房面临哪些法律风险？

投资土耳其不动产虽具吸引力，但存在诸多法律风险。误导、证件缺失或产权争议或引发纠纷。

主要风险：

• 抵押及查封：影响产权自由使用，降低价值，阻碍转让。
• 共有权纠纷：部分房产共有，其他共有人不同意出售或诉讼。
• 无效预售合同：须公证并登记，否则影响官方手续。
• 虚假申报：申报价格与实际支付不符，涉刑事及申请拒绝。
• 欺诈造假：无产权转移支付、重复销售、假文件等。
• 登记及银行手续瑕疵：无外币购汇证明、签字遗漏、翻译错误等。

风险管理需详查产权、建设许可、使用证及市政登记。支付及银行业务须律师监督。

有律师陪同可防范风险，保障入籍居留顺利。

法律支持重要性

为何外国投资者购房需律师支持？

购房是复杂法律程序，涉及产权转移、入籍申请、外汇管理、居留许可等法规。

律师优势：

• 法律审查：检查产权、抵押、建筑许可等，保障买方权益。
• 外汇及银行手续监管：协调银行与土地局，确保合规。
• 合同安全：保障预售合同合法，防纠纷。
• 入籍居留手续：资料准备、证明申请、移民局流程专业处理。
• 纠纷防范及解决：全程代理，必要时诉讼辩护。

土耳其投资购房是外国人入籍良机，但须避免法律风险，保障投资安全。

KL法律咨询为所有意向投资土耳其不动产的外国自然人及法人提供全方位法律服务。欢迎联系专业律师团队，保护您的合法权益。