Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Alım Satımı

Sorular

1. Yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?
2. Türkiye’de yabancılar için taşınmaz alımı yasal mı?
3. Türkiye’de taşınmaz alımında yabancılara getirilen sınırlamalar nelerdir?
4. Hangi ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz alamaz?
5. Türkiye’de taşınmaz alımı için yabancıların sağlaması gereken şartlar nelerdir?
6. Yabancılar Türkiye’de hangi tür gayrimenkulleri satın alabilir?
7. Türkiye’de taşınmaz alım süreci yabancılar için nasıl işler?
8. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alımında tapuda dikkat etmesi gerekenler nelerdir?
9. Türkiye’de askeri yasak bölgelerde taşınmaz satın almak mümkün mü?
10. Türkiye’de taşınmaz satışında yabancılar için dövizle ödeme zorunlu mu?
11. Yabancı şirketler Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?
12. Yabancı uyruklu bir kişi ile yabancı şirketin taşınmaz alma hakkı arasında ne fark vardır?
13. Taşınmaz alımında tapuya şerh konulması ne anlama gelir?
14. Yabancıların tapuda karşılaşabileceği şerh türleri nelerdir?
15. Taşınmaz satın alan yabancılar Türkiye’de oturma izni alabilir mi?
16. Türkiye’de taşınmazla vatandaşlık kazanmak mümkün mü?
17. Yabancıların taşınmaz alımında sık karşılaştığı hukuki sorunlar nelerdir?
18. Taşınmaz satışı sonrasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
19. Yabancıların taşınmaz alımında avukatla çalışması zorunlu mu?
20. Türkiye’de taşınmaz alımında KL Legal Consultancy nasıl yardımcı olur?

Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Alımına Genel Bakış

Türkiye’de yabancılar taşınmaz satın alabilir mi?

Türkiye, son yıllarda yabancı yatırımcılar ve bireyler açısından taşınmaz alımında cazip bir ülke haline gelmiştir. Özellikle büyükşehirler, sahil bölgeleri ve gelişen gayrimenkul piyasası sayesinde Türkiye'de taşınmaz edinmek isteyen yabancıların sayısı her geçen yıl artmaktadır. Peki, yabancılar Türkiye’de gerçekten taşınmaz alabilir mi? Bu hak hangi koşullarda ve hangi sınırlamalarla tanınmıştır?

Türkiye Cumhuriyeti mevzuatına göre yabancı uyruklu gerçek kişiler, belirli koşullar çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz (konut, arsa, işyeri vb.) satın alabilir. Bu hak, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alabilmesi için Türkiye’nin karşılıklılık ilkesi çerçevesinde izin verdiği ülkelerden birinin vatandaşı olmaları gerekmektedir. Ancak 2012 yılında yapılan düzenlemelerle karşılıklılık şartı büyük oranda kaldırılmış, taşınmaz alımı daha da kolaylaştırılmıştır.

Günümüzde yabancı gerçek kişiler, Türkiye’de belirli askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında olmak kaydıyla taşınmaz edinebilir. Ancak bu alım, toplam yüzölçümünün ilçe bazında %10’unu ve kişi başı 30 hektarı geçemez. Bu sınır, ülke güvenliği ve kamu yararı gözetilerek belirlenmiştir.

Türkiye’de taşınmaz alımının sadece konut edinimi amacıyla değil, aynı zamanda vatandaşlık kazanımı, ikamet izni ve uzun vadeli yatırım fırsatları bakımından da tercih edilmesi, süreci hukuki ve stratejik açıdan oldukça önemli kılmaktadır. Bu noktada bir izmir vatandaşlık avukatı ya da karşıyaka yabancılar hukuku avukatı ile çalışmak, işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesini sağlar.

Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Alımına İlişkin Hukuki Sınırlamalar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alımında hangi hukuki sınırlamalar geçerlidir?

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinme hakkı, doğrudan mevzuatla düzenlenmiş olup, belirli sınırlandırmalara tabidir. Bu sınırlamalar hem ülke güvenliğini sağlamak hem de toplumsal, çevresel ve ekonomik dengeyi korumak amacıyla yürürlüktedir. Her ne kadar Türkiye yabancı yatırımcılar için oldukça açık bir politika izlese de, bu alan belirli koşullarla sınırlıdır.

Öncelikle, yabancı gerçek kişiler Türkiye’de yalnızca kanunen izin verilen alanlarda taşınmaz edinebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre bu kişilerin alım yapamayacağı alanlar şu şekilde sınırlanmıştır:

• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri: Milli güvenlik gerekçesiyle belirlenen bu alanlarda hiçbir yabancıya taşınmaz satışı yapılamaz.
• Stratejik bölgeler: Enerji, savunma, tarım gibi kritik öneme sahip bölgeler için özel değerlendirmeler yapılmaktadır.

Bunun dışında, bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinme hakkı vardır. Ayrıca, bir ilçede yabancıların sahip olabileceği taşınmazların toplam alanı, o ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçemez. Bu oran, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından takip edilir.

Yine aynı şekilde, taşınmazın amacı dışında kullanımı, örneğin tarım arazisinin yatırım veya yapılaşma amacıyla alınması halinde, taşınmazın devlet tarafından kamulaştırılması veya mülkiyetin sona erdirilmesi mümkündür.

Bu tür sınırlamalar nedeniyle, Türkiye’de taşınmaz alımına ilişkin süreçler dikkatle takip edilmeli, başvuru öncesi mülkün bulunduğu yerin tapu durumu ve mevzuata uygunluğu kontrol edilmelidir. Bu noktada türkiye vatandaşlık avukatı ya da izmir yabancılar hukuku avukatı desteği, yatırımın güvenli şekilde yapılmasını sağlar.

Türkiye’de Taşınmaz Alımında Yabancı Uyruklular İçin Uygunluk Şartları

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alabilmesi için hangi şartları taşıması gerekir?

Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancı gerçek kişilerin bazı temel uygunluk şartlarını yerine getirmesi gerekmektedir. Bu şartlar, hem başvuru sahibinin statüsüne hem de taşınmazın özelliklerine göre belirlenmiştir. Yasalara göre taşınmaz edinimi için yalnızca paraya sahip olmak yeterli değildir; belirli kriterlerin karşılanması zorunludur.

Öncelikle, başvuru sahibinin Türkiye’nin taşınmaz edinimine izin verdiği ülkelerden birinin vatandaşı olması gereklidir. Türkiye Cumhuriyeti Devleti, bazı ülkelerin vatandaşlarına taşınmaz ediniminde kısıtlama getirebilmekte veya tamamen yasaklayabilmektedir. Bu nedenle vatandaşlık kontrolü ilk adımdır.

İkinci olarak, yabancı kişinin alım yapmak istediği taşınmaz, Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına uygun şekilde tapuya kayıtlı olmalıdır. Tapu kaydı olmayan, ipotekli ya da şerh bulunan mülkler, başvuru sürecinde hukuki engel teşkil edebilir. Bu kapsamda taşınmazın “bağımsız ve satılabilir” olması aranır.

Üçüncü olarak, taşınmazın bulunduğu bölgenin askeri yasak bölge, özel güvenlik bölgesi ya da stratejik alan kapsamında olmaması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu bölgelerle ilgili detaylı kontroller yapmaktadır.

Son olarak, taşınmazın alım amacına uygun kullanılması da önemlidir. Örneğin tarım arazisi alımı yapıldığında, belirli süre içinde tarım faaliyeti yürütülmesi gerekir. Aksi takdirde devlet bu arazinin mülkiyetini iptal edebilir.

Bu şartların ihmal edilmesi, ciddi hukuki sorunlara yol açabileceğinden, izmir vatandaşlık avukatı ya da karşıyaka taşınmaz hukuku avukatı gibi uzmanlardan destek almak önem arz eder. Böylece sürecin yasal dayanaklara uygun şekilde yürütülmesi sağlanır.

Türkiye’de Yabancıların Satın Alabileceği Taşınmaz Türleri

Yabancı uyruklular Türkiye’de hangi tür taşınmazları satın alabilir?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, yalnızca belirli mülk türleriyle sınırlı değildir; geniş bir yelpazede yatırım yapma imkânı sunulmaktadır. Ancak bu hak, belirli şartlar ve yasal düzenlemeler çerçevesinde şekillenir. Türkiye’de yabancıların satın alabileceği taşınmaz türleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında net olarak tanımlanmıştır.

Yabancı uyruklu bireyler Türkiye’de aşağıdaki taşınmaz türlerini satın alabilir:

• Konut: En yaygın tercih edilen taşınmaz türüdür. Yabancılar Türkiye’de hem sıfır hem de ikinci el konutları edinebilir. Bu alımlar vatandaşlık başvurularında da kullanılabilir.

• Arsa ve arazi: Yabancılar imarlı ve yapılaşmaya uygun arsa satın alabilir. Ancak bu arazilerin üzerinde geliştirme (inşaat) yapılması için 2 yıl içinde proje sunma ve onaylatma yükümlülüğü vardır. Aksi takdirde taşınmaz devlet tarafından değerlendirmeye alınabilir.

• İşyeri: Ofis, dükkan veya ticari alan niteliğindeki taşınmazlar da yabancılar tarafından satın alınabilir. Bu tür yatırımlar ticari faaliyete dönüştürülebileceğinden yatırım değerleri daha yüksek olabilir.

• Turistik tesis: Otel, pansiyon gibi turizm amaçlı taşınmazlar, yatırım odaklı satın almalarda tercih edilmektedir. Ancak bu tür taşınmazlar için belediye ve Turizm Bakanlığı onayları gerekebilir.

Buna karşın askeri bölgelerdeki araziler, tapu kaydı bulunmayan veya mülkiyeti tartışmalı yerler, ve özel koruma alanları gibi yerlerde taşınmaz alımı kesinlikle yasaktır. Ayrıca bazı köy statüsündeki yerlerde de kısıtlamalar mevcuttur.

Doğru taşınmaz türünün seçilmesi ve yatırımın hukuki olarak geçerli olması için sürecin başında izmir yabancılar hukuku avukatı ile çalışılması tavsiye edilir. Bu sayede mülkün yasal durumu, kullanım amacı ve tapu işlemleri profesyonelce denetlenir.

Türkiye’de Taşınmaz Satın Alma Süreci ve Tapu İşlemleri

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alırken hangi aşamalardan geçer?

Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz satın alma süreci, belirli yasal ve idari prosedürlere tabidir. Bu süreç; başvuru, onay, satış sözleşmesi ve tapu devrinden oluşan bir dizi aşamadan meydana gelir. Her adım, dikkat ve uzmanlık gerektirir.

İlk olarak, alıcı tarafından satın alınmak istenen taşınmazın tapu durumu detaylı biçimde incelenmelidir. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh veya sınırlı ayni hak olup olmadığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden kontrol edilir. Bu inceleme, taşınmazın hukuki açıdan “temiz” olduğunu garanti altına alır.

İkinci adım, alım işleminin yapılacağı tapu müdürlüğüne başvurudur. Yabancılar için başvurular, tapunun bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’ne yapılır. Bu aşamada aşağıdaki belgeler istenir:

• Pasaport ve noter onaylı Türkçe tercümesi
• Vergi numarası (Türkiye’deki herhangi bir vergi dairesinden alınabilir)
• Satışa konu taşınmazın tapu bilgileri
• Satıcı ve alıcının hazır bulunduğu satış sözleşmesi
• Döviz alım belgesi (yurt dışından getirilen dövizin Türkiye’deki bankalar aracılığıyla TL’ye çevrildiğini belgeleyen evrak)

Yabancı uyruklu alıcı için, satış öncesi gerekli güvenlik soruşturması ve uygunluk değerlendirmesi yapılır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından koordineli olarak yürütülen bu işlem, taşınmazın yasaklı bölgede olup olmadığını da kapsar.

Satış işlemi tapuda imzalanır ve tapu devri gerçekleştirilir. Satış sırasında, tapu harcı ve döner sermaye ücretleri ödenir. Taşınmazın yeni sahibi artık tapuya işlenmiş olur.

Tüm bu işlemler sırasında, evrak eksikliği ya da yanlış beyanda bulunulması ciddi idari cezalara yol açabilir. Bu sebeple işlemlerin doğru ve eksiksiz ilerlemesi için bir vatandaşlık başvurusu danışmanı izmir veya türkiye vatandaşlık avukatı desteği ile hareket edilmesi önerilir.

Türkiye’de Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kısıtlaması

Yabancılar Türkiye’de her yerde taşınmaz satın alabilir mi?

Türkiye’de taşınmaz alımı, yabancı gerçek kişiler için oldukça geniş bir kapsama sahip olsa da, belirli bölgelerde güvenlik gerekçesiyle ciddi kısıtlamalar uygulanmaktadır. Bu kısıtlamalar, doğrudan ülkenin güvenliğiyle ilgili olup hem bireysel alımları hem de şirket aracılığıyla yapılan alımları kapsar.

Yasal düzenlemelere göre, yabancılar Türkiye’nin her yerinde taşınmaz satın alamaz. Özellikle şu bölgeler yabancıların taşınmaz edinimine kapalıdır:

• Askeri yasak bölgeler
• Özel güvenlik bölgeleri
• Stratejik öneme sahip alanlar (örneğin baraj çevresi, askeri üsler, sınır hattı)

Bu alanlarda yer alan taşınmazlar, yabancı uyruklu kişilere hiçbir şekilde devredilemez. Bu yasağın denetimi, Milli Savunma Bakanlığı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. Taşınmazın bu bölgelerden birinde yer alıp almadığı, tapu başvurusu sırasında güvenlik soruşturması sürecinde belirlenir.

Ayrıca bazı taşınmazlar teknik olarak bu bölgelerin dışında görünse de, coğrafi konumu veya yakınlığı nedeniyle kısıtlamaya tabi olabilir. Bu gibi durumlarda, satış işlemi reddedilebilir veya özel izin süreci başlatılabilir.

Bu tür güvenlik hassasiyetleri nedeniyle, alım yapılmadan önce taşınmazın koordinatlarının titizlikle incelenmesi ve harita üzerinde konumunun analiz edilmesi gereklidir. Özellikle yatırım amaçlı yapılan işlemlerde, yabancı yatırımcıların taşınmazı kaybetme riskiyle karşılaşmamaları için tüm bu kontrollerin yapılması elzemdir.

Bu nedenle sürecin başında mutlaka karşıyaka yabancılar hukuku avukatı ya da izmir vatandaşlık avukatı gibi uzman desteği alınmalı, hukuki riskler daha işlem başlamadan bertaraf edilmelidir.

Türkiye’de Yabancılar İçin Taşınmaz Alımında Dövizle Satış Zorunluluğu

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alımında ödemeyi hangi para birimiyle yapmalıdır?

Türkiye’de 2019 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz alımında ödeme yöntemine ilişkin yeni kurallar getirilmiştir. Bu düzenleme, taşınmaz alımında dövizle ödeme yapılmasını zorunlu kılarak ekonomik dengeyi korumayı ve kayıt dışılığı önlemeyi amaçlamaktadır.

Yabancı bir kişi Türkiye’de gayrimenkul satın alırken, satış bedelini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından belirlenen döviz cinsinden Türkiye'deki bir banka aracılığıyla göndermeli ve bu döviz tutarı Türk Lirası'na çevrilmelidir. Ardından, "Döviz Alım Belgesi" (DAB) adı verilen resmi belge alınmalıdır. Bu belge, bankanın döviz işlemini gerçekleştirdiğini ve TL karşılığının alıcıya ödendiğini gösterir.

Döviz alım belgesi, taşınmazın satışına ilişkin tapu devri işlemleri sırasında zorunlu evraklardan biridir. Bu belgenin eksik olması, tapu müdürlüğünde işlemin durdurulmasına veya reddine neden olabilir. Ayrıca, ödeme mutlaka alıcıya ait hesaptan yapılmalı, üçüncü kişiler veya vekil üzerinden döviz gönderimi belirli istisnalar dışında kabul edilmemektedir.

Bu düzenleme sadece konut değil, işyeri, arsa ve diğer taşınmaz türlerini de kapsar. Ayrıca, tapuda gösterilecek satış bedeli ile döviz alım belgesindeki tutar arasında uyum olması gerekir. Bu noktada belgeler arasında çelişki olması halinde, işlem geçersiz sayılabilir.

Taşınmaz alımında döviz işlemleri ve banka süreci, özellikle uluslararası transferlerde teknik ve hukuki karmaşıklık içerebilir. Bu nedenle süreç öncesinde türkiye vatandaşlık başvurusu alanında uzmanlaşmış bir izmir yabancılar hukuku avukatı ile çalışmak hem güvenli ödeme hem de eksiksiz tapu işlemleri açısından önem taşır.

Türkiye’de Yabancı Gerçek Kişi ile Tüzel Kişi Arasındaki Farklılıklar

Yabancı tüzel kişiler Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Türkiye’de taşınmaz edinme hakkı, yabancı uyruklu bireyler (gerçek kişiler) ile yabancı şirketler (tüzel kişiler) açısından farklı kurallara tabidir. Bu fark, taşınmaz alımının amacına, şirketin faaliyet alanına ve Türkiye'deki temsil yapısına göre şekillenir.

Yabancı gerçek kişiler, Türkiye’de taşınmaz alımında daha geniş bir hakka sahiptir. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde, Türkiye’nin belirli kısıtlamalarla taşınmaz edinimine izin verdiği ülkelerin vatandaşları, ikamet veya vatandaşlık şartı aranmaksızın konut, işyeri, arsa gibi taşınmazları satın alabilir. Bu işlemler bireysel nitelikte yapılır.

Ancak konu yabancı tüzel kişiler olduğunda durum farklılaşır. Yani yurtdışında kurulmuş olan şirketler veya uluslararası sermayeli kuruluşlar, Türkiye’de taşınmaz edinmek istediklerinde çok daha sıkı kurallara tabidirler. Türk Ticaret Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu hükümleri çerçevesinde şu koşullar geçerlidir:

• Yabancı tüzel kişinin Türkiye'de kurulu bir şubesi veya iştiraki yoksa, doğrudan taşınmaz satın alması mümkün değildir.
• Türkiye’de kurulu bir anonim veya limited şirketi varsa, bu şirketin ana faaliyet konusunun taşınmaz edinimiyle ilgili olması gerekir (örneğin inşaat, turizm, emlak geliştirme).
• Şirketin taşınmaz edinimi, il özel idaresi veya valilik iznine tabidir. Tapu işlemleri için Ticaret Sicil Gazetesi, yetki belgeleri, faaliyet belgesi gibi evraklar gerekir.
• Şirket adına edinilen taşınmazın kullanım amacı beyan edilmelidir. Amaç dışı kullanım veya izinsiz devirler idari yaptırımlara neden olabilir.

Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminde, yatırımcı vatandaşlık programı Türkiye kapsamında başvuru yapılması mümkün değildir. Bu hak sadece gerçek kişilere tanınır. Yani bir şirket üzerinden taşınmaz alınarak vatandaşlık hakkı elde edilemez.

Bu nedenlerle, yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz alımına ilişkin her adımı, hem Türk ticaret mevzuatına hem de yabancılar hukukuna uygun şekilde atması gerekir. Özellikle tapu işlemleri, şirket belgelerinin incelenmesi ve faaliyet izinleri açısından karşıyaka vatandaşlık avukatı gibi uzman bir hukukçudan destek alınması büyük önem taşır.

Türkiye’de Taşınmaz Satışı Sonrasında Tapuya Şerh Konulması Durumu

Yabancı alıcının tapuda karşılaşabileceği şerh türleri nelerdir?

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın almasının ardından karşılaşabileceği önemli hususlardan biri de tapu kütüğüne konulabilecek şerhlerdir. Tapuya şerh konulması, taşınmazın kullanım, tasarruf veya devir haklarını sınırlayabilir ya da belirli yükümlülükler getirebilir. Bu nedenle her yabancı yatırımcının satın alım işlemi öncesinde ve sonrasında tapu üzerindeki şerh durumunu detaylı şekilde incelemesi gereklidir.

Tapu sicilinde yer alabilecek başlıca şerh türleri şunlardır:

• Ayni hak şerhleri: İntifa hakkı, irtifak hakkı, geçit hakkı gibi taşınmazın kullanımına dair hakları ifade eder. Bu şerhler, mal sahibinin tasarruf yetkisini sınırlayabilir.
• İpotek şerhi: Taşınmaz üzerinde borç nedeniyle tesis edilen teminattır. Üçüncü kişilere olan borçlar nedeniyle tapuya konulabilir ve taşınmazın satışını engelleyebilir.
• Satış vaadi şerhi: Taraflar arasında yapılan resmi satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmaz üzerine şerh konulabilir. Bu durum, taşınmazın başka bir kişiye satılmasını önlemek amacıyla kullanılır.
• Kamulaştırma ve acele kamulaştırma şerhleri: Devletin kamu yararı gerekçesiyle taşınmaz üzerinde hak talep ettiği durumlarda konur. Bu şerh taşınmazın ileride devlet tarafından alınacağını bildirir.
• Yapı kullanım belgesi veya iskan durumu ile ilgili şerhler: Özellikle inşaat halindeki projelerde sıkça görülür ve iskan alınmadığı sürece taşınmazın kullanımına engel teşkil edebilir.
• Mahkeme kararı veya tedbir şerhleri: Devam eden bir dava süreci nedeniyle taşınmazın el değiştirmesi mahkeme kararıyla engellenmiş olabilir.

Yabancı alıcının bu tür şerhleri önceden bilmeden taşınmazı satın alması, ileride büyük hukuki ve mali sorunlara yol açabilir. Ayrıca tapuya sonradan konulan bir şerh, alıcının taşınmaz üzerindeki haklarını kullanmasını da engelleyebilir.

Bu nedenle, satın alma öncesi detaylı tapu sorgulaması yapılmalı ve şerh bulunan taşınmazlardan uzak durulmalıdır. Gerekirse bu taşınmazların hukuki durumu hakkında derinlemesine inceleme yapılmalı, gerektiğinde bir izmir vatandaşlık avukatı ya da karşıyaka yabancılar hukuku avukatı aracılığıyla resmi yazışmalar ve analizler gerçekleştirilmelidir.

Türkiye’de Taşınmaz Satışı ile İkamet ve Vatandaşlık Hakkı İlişkisi

Taşınmaz satın alan yabancı Türkiye’de ikamet veya vatandaşlık alabilir mi?

Türkiye’de taşınmaz alımı, sadece bir yatırım aracı değil; aynı zamanda yabancı uyruklu kişiler için ikamet izni ve hatta Türk vatandaşlığına geçiş açısından ciddi bir avantaj sağlar. Bu nedenle taşınmaz edinimi, stratejik bir yasal ve göçmenlik süreci olarak değerlendirilmelidir.

İlk olarak, ikamet izni açısından değerlendirecek olursak; yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın aldıktan sonra, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-b maddesi kapsamında kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunabilirler. Bu hak, Türkiye'de ev sahibi olan yabancılara verilen özel bir statüdür ve genellikle 1 yıllık sürelerle verilir. Taşınmazın yerleşim amacıyla kullanılması ve tapuda alıcının adına kayıtlı olması şarttır.

İkamet izni başvurusu için gereken belgeler arasında tapu fotokopisi, DASK poliçesi, adres kaydı ve gelir beyanı gibi evraklar yer alır. Taşınmazın ipotekli olması ya da hisseli tapu olması durumunda ikamet izni verilmesi zorlaşabilir. Bu nedenle taşınmazın kullanım durumu büyük önem taşır.

İkinci olarak, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı hakkı değerlendirilmelidir. 2018 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle, Türkiye’de en az 400.000 Amerikan Doları karşılığı taşınmaz satın alan ve bu taşınmazı en az 3 yıl satmama taahhüdü veren yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir. Vatandaşlık sürecinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan “Uygunluk Belgesi” alınması gereklidir.

Bu süreç; yatırımın yapıldığı bankanın döviz bozdurma belgesi, tapu kayıtları, ipotek şerhi olmaması ve satış vaadi sözleşmesiyle desteklenir. Başvuru sahibinin eşi ve 18 yaş altı çocukları da aynı başvuruyla vatandaşlık hakkı kazanabilir.

Ancak bu sürecin her aşaması ciddi yasal inceleme ve belge kontrolü gerektirir. Tapu kayıtlarındaki eksiklik, ödeme yöntemlerindeki uyumsuzluk veya uygunluk belgesi başvurusundaki hatalar, vatandaşlık sürecinin reddiyle sonuçlanabilir. Bu nedenle yatırımcıların sürece bir türkiye vatandaşlık başvurusu danışmanı izmir veya yatırım yoluyla vatandaşlık danışmanlığı uzmanı ile birlikte ilerlemesi tavsiye edilir.

Türkiye’de Yabancılara Taşınmaz Satışında Hukuki Riskler ve Uyuşmazlıklar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alırken karşılaştığı hukuki riskler nelerdir?

Yabancı yatırımcılar için Türkiye’de taşınmaz satın almak cazip bir fırsat sunsa da, bu süreç birtakım hukuki riskleri de beraberinde getirir. Yanlış yönlendirme, belge eksikliği veya mülkiyetin hukuki açıdan sorunlu olması durumunda, taşınmaz alımı ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle işlem öncesi ve sonrası süreçte olası riskler titizlikle değerlendirilmelidir.

En sık karşılaşılan hukuki risklerden bazıları şunlardır:

• Taşınmazın ipotekli veya hacizli olması: Tapu kaydında yer alan ipotek, haciz veya başka sınırlı ayni haklar, taşınmazın özgürce kullanımını engelleyebilir. Bu durum taşınmazın değerini düşürmekle kalmaz, aynı zamanda devrini de imkânsız hale getirebilir.

• Ortak mülkiyet sorunları: Bazı taşınmazlar hisseli olabilir. Bu durumda diğer hissedarların satışa onay vermemesi veya satış işlemini dava konusu etmesi gibi problemler yaşanabilir.

• Geçerli olmayan satış vaadi sözleşmeleri: Yabancıların, yalnızca noter onaylı değil aynı zamanda tapuda tescil edilmiş sözleşmelerle hareket etmesi gerekir. Aksi takdirde vatandaşlık başvurusu dâhil hiçbir resmi işlem yapılamaz.

• Yanlış beyanda bulunma: Tapuda beyan edilen değer ile fiili ödeme arasında fark olması, hem tapu harcı açısından cezai sonuçlar doğurabilir hem de vatandaşlık başvurusunun reddine sebep olabilir.

• Dolandırıcılık ve sahtecilik: Bazı durumlarda tapu devri yapılmadan ödeme alınması, taşınmazın başka kişilere satılması ya da sahte belgelerle satış işleminin yapılması gibi dolandırıcılık olayları yaşanabilmektedir.

• Tapu müdürlüğünde veya banka işlemlerinde teknik eksiklikler: Döviz alım belgesi alınmadan işlem yapılması, belgelerdeki eksik imzalar ya da hatalı tercümeler süreci sekteye uğratabilir.

Tüm bu risklerin etkili bir şekilde yönetilebilmesi için işlemler başlamadan önce tapu incelemesi yapılmalı, satın alınacak taşınmazın hukuki durumu, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve belediye kayıtları kontrol edilmelidir. Ayrıca başvuru sahibinin ödeme süreci, döviz transferi ve banka işlemleri de uzman bir hukukçu tarafından denetlenmelidir.

Bu kapsamda, bir karşıyaka vatandaşlık avukatı veya izmir yabancılar hukuku avukatı eşliğinde yürütülen işlemler, yatırımcıyı risklerden korur ve vatandaşlık veya ikamet sürecinde herhangi bir olumsuzluk yaşanmasını önler.

Türkiye’de Yabancılar İçin Taşınmaz Alımında Avukat Desteğinin Önemi

Taşınmaz alım sürecinde yabancı yatırımcılar neden avukat desteği almalıdır?

Türkiye’de taşınmaz alımı, özellikle yabancılar açısından yalnızca ticari bir işlem değil, aynı zamanda karmaşık bir hukuki süreçtir. Tapu devrinden, vatandaşlık başvurusuna, döviz işlemlerinden ikamet iznine kadar birçok farklı düzenleme ve belge süreci bu işlemi doğrudan etkilemektedir. Bu noktada, süreci güvenli ve eksiksiz yürütmenin en etkili yolu, uzman bir hukukçudan profesyonel destek almaktır.

Avukat desteğinin başlıca avantajları şunlardır:

• Taşınmazın hukuki incelemesi: Avukat, taşınmazın tapu kaydını, ipotek, haciz veya şerh durumlarını, yapı ruhsatı ve iskan belgelerini detaylıca kontrol ederek alıcının haklarını güvence altına alır.

• Döviz alım belgesi ve banka süreçlerinin takibi: Yatırım amaçlı alımlarda dövizle ödeme ve belgelendirme aşamaları kritik öneme sahiptir. Avukat, bu süreci hem bankayla hem de tapu müdürlüğüyle koordineli olarak yönetir.

• Sözleşme güvenliği: Alıcı ile satıcı arasında yapılan satış vaadi sözleşmeleri, noter onayı ve tapu tescili açısından yasal zemine oturtulur. Böylece ileride doğabilecek uyuşmazlıklar önlenmiş olur.

• Vatandaşlık ve ikamet süreçlerinin takibi: Taşınmaz alımının vatandaşlık veya ikamet izni başvurusunda kullanılması halinde, tüm evrakların eksiksiz hazırlanması, uygunluk belgesi başvurusu ve Göç İdaresi işlemleri profesyonelce yürütülür.

• Uyuşmazlıkların önlenmesi ve çözümü: Avukat, alım işlemleri sırasında veya sonrasında doğabilecek her türlü idari ve hukuki sorunda alıcıyı temsil eder; dava süreci gerekirse etkin bir savunma sağlar.

Türkiye’de yatırım yoluyla taşınmaz edinimi, özellikle vatandaşlık hedefleyen yabancılar için büyük bir fırsat sunar. Ancak bu fırsatın doğru şekilde değerlendirilmesi, hukuki hatalardan kaçınılması ve yatırımların güvence altına alınması için bir türkiye vatandaşlık avukatı ya da izmir vatandaşlık başvurusu danışmanı ile çalışmak kaçınılmazdır.

KL Legal Consultancy olarak, Türkiye’de taşınmaz yatırımı yapmak isteyen tüm yabancı gerçek ve tüzel kişilere yönelik kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktayız. Tapu süreci, vatandaşlık başvurusu, ikamet izni ve yatırım güvenliği konularında uzman avukatlarımızla iletişime geçerek yasal haklarınızı profesyonel şekilde koruyabilirsiniz.