Türkiye’de İkamet İzni Amaçlı Taşınmaz Alımında 16 Ekim 2023 Tarihli Düzenleme Ve Kapsamı

Sorular

1. Türkiye'de 16 Ekim 2023'ten sonra ev alarak ikamet izni almanın yeni şartı nedir?
2. Türkiye'de 200.000 Doların altında ev alırsam kısa dönem ikamet izni alabilir miyim?
3. 16 Ekim 2023'ten önce 75.000 Dolara aldığım ev için ikamet izni uzatma başvurusu yapabilir miyim?
4. Türkiye'de taşınmaz alımına dayalı ikamet izninde kazanılmış haklarımı kaybeder miyim?
5. Yeni düzenlemeye göre Türkiye'de hangi şehirlerde 200.000 Dolarlık ev almak zorunludur?
6. Türkiye'de büyükşehir olmayan illerde taşınmaz yoluyla ikamet izni limiti de 200.000 Dolar mı oldu?
7. 16 Ekim 2023 öncesi aldığım tapu ile ailem de ikamet izni uzatması alabilir mi?
8. Türkiye’de 75.000 Dolarlık evim var, 16 Ekim 2023 sonrası satsam ve yeni ev alsam haklarım devam eder mi?
9. Taşınmaz alımına dayalı ikamet izni başvurusunda 200.000 Dolar nasıl hesaplanır? Ekspertiz raporu şart mı?
10. Türkiye’de 200.000 Dolarlık eve ortak olsam (hisseli tapu) ikamet izni alabilir miyim?
11. 16 Ekim 2023 düzenlemesi, Türkiye'de 400.000 Dolara vatandaşlık (TC Vatandaşlığı) alımını etkiledi mi?
12. Türkiye'de taşınmaz alımıyla ikamet izni başvurusu reddedilirse ne yapmalıyım?
13. İzmir oturum izni avukatı, 16 Ekim 2023 öncesi alınan tapular için nasıl yardımcı olabilir?
14. Türkiye'de 200.000 Dolar altı ev alanlar hangi tür ikamet iznine başvurabilir?
15. 16 Ekim 2023 öncesi tapu sahibi olanlar için ikamet izni uzatma süreci nasıl işler?
16. Türkiye ikamet izni avukatı, yeni düzenlemedeki kazanılmış haklarımı koruyabilir mi?
17. 16 Ekim 2023 değişikliği öncesi 50.000 Dolara (büyükşehir dışı) alınan evlerin durumu ne olacak?
18. Türkiye'de kısa dönem ikamet izni için alınan taşınmazın konut olması zorunlu mu? Arsa alabilir miyim?
19. Kazanılmış hakkımı kullanarak ikamet izni uzatması yaparken aile üyelerimin (eşim, çocuklarım) durumu ne olur?
20. 16 Ekim 2023 düzenlemesi sonrası tapu devri yaparken nelere dikkat etmeliyim?
21. KL Legal Consultancy, Türkiye'de taşınmaz alımı ve ikamet izni süreçlerinde danışmanlık veriyor mu?
22. Türkiye yabancılar hukuku avukatı ile çalışmak, 200.000 Dolarlık ikamet izni sürecimi hızlandırır mı?
23. 16 Ekim 2023'ten önce 75.000 dolarlık ev aldım ancak Göç İdaresi uzatma başvurumu reddetti, ne yapmalıyım?
24. Taşınmaz yoluyla ikamet izni uzatma başvurusu reddine karşı iptal davası açabilir miyim?
25. 16 Ekim 2023 öncesi aldığım tapuya ait kazanılmış hakkımı nasıl ispat ederim?

Türkiye’de Taşınmaza Dayalı İkamet İzninin Yasal Çerçevesi

Türkiye’de taşınmaz alarak ikamet izni almanın yasal dayanağı nedir ve 16 Ekim 2023 öncesi şartlar nelerdi?

Türkiye, yabancı yatırımcılar için sunduğu fırsatlarla her zaman cazip bir merkez olmuştur. Bu fırsatlardan en önemlisi, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (YUKK) kapsamında tanınan, taşınmaz mal (konut) edinimi yoluyla ikamet izni alma hakkıdır. Bu hak, yabancıların Türkiye'de yasal bir statü elde ederek yaşamalarını sağlayan en popüler kısa dönem ikamet izni türlerinden biridir. Kanunun 31. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi, "Türkiye'de taşınmaz malı bulunan" yabancılara bu iznin verilebileceğini açıkça hükme bağlamıştır.

16 Ekim 2023 tarihinde yapılan kritik düzenlemeden önce, bu haktan yararlanabilmek için kademeli bir asgari değer sistemi uygulanmaktaydı. Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 yılındaki idari kararı uyarınca, ikamet iznine konu olacak konutun değeri;

1. İstanbul, Ankara, İzmir gibi 30 büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alıyorsa en az 75.000 USD,
2. Diğer (büyükşehir olmayan) 51 ilde yer alıyorsa en az 50.000 USD olmak zorundaydı.

Bu tutarların tespiti için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan ekspertiz raporu ve tapu senedi üzerindeki resmi satış bedelinin bu limitlerin üzerinde olması şartı aranıyordu. Bu sistem, belirli bir tarihe kadar yabancıların Türkiye'de konut alarak yasal kalış hakkı elde etmelerinin temelini oluşturmuştur. Ancak bu süreçlerin teknik detayları ve yasal gereklilikleri, başvuru sahiplerinin sıklıkla profesyonel yardıma ihtiyaç duymasına neden olmuştur. Özellikle ekspertiz raporu ile tapu değeri arasındaki uyumun sağlanması, bir türkiye oturum izni avukatı gözetiminde yürütülmesi gereken kritik bir aşamaydı.

Türkiye’de İkamet İzni Amaçlı Taşınmaz Alımında 16 Ekim 2023 Tarihli Düzenleme ve Kapsamı

Türkiye'de ev alarak oturma izni için 16 Ekim 2023'te ne değişti ve yeni asgari yatırım tutarı ne kadar oldu?

Türkiye'nin göç ve yatırım politikaları, ülkenin ekonomik ve sosyal dinamiklerine paralel olarak sürekli bir gelişim içindedir. Bu dinamizmin en son ve en önemli örneklerinden biri, 16 Ekim 2023 tarihinde Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yürürlüğe konulan yeni idari düzenlemedir. Bu tarih, Türkiye'de taşınmaz edinimi yoluyla yasal kalış planı yapan yabancılar için bir milat niteliği taşımaktadır.

Yapılan köklü değişiklikle birlikte, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca verilmekte olan kısa dönem ikamet izni (tapu yoluyla) alabilmek için gereken asgari taşınmaz değeri, ülke genelinde tek bir seviyeye yükseltilmiştir.

16 Ekim 2023 tarihinden itibaren, ikamet izni başvurusuna konu edilecek konutun tapudaki satış bedelinin ve bu bedeli teyit eden SPK onaylı ekspertiz raporu değerinin asgari 200.000 USD (İki Yüz Bin Amerikan Doları) olması şartı getirilmiştir. Bu yeni düzenleme, daha önce büyükşehirler için uygulanan 75.000 USD ve diğer şehirler için geçerli olan 50.000 USD limitlerini tamamen ortadan kaldırmıştır.

Bu yeni kural, 16 Ekim 2023 ve sonrasında tapu devri gerçekleştirilen tüm konut alımları için istisnasız olarak uygulanmaktadır. Değer tespitinde, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan ekspertiz raporu kritik bir rol oynamaya devam etmektedir. Başvurunun olumlu sonuçlanması için, hem tapu senedindeki resmi satış bedelinin hem de ekspertiz raporunda belirtilen güncel piyasa değerinin, işlem günündeki Merkez Bankası döviz kuru üzerinden 200.000 USD karşılığı Türk Lirası'nın üzerinde olması gerekmektedir. İdare, bu iki belgedeki tutarlardan düşük olanı esas alacağı için, tapu harcı matrahının (resmi satış bedeli) ekspertiz değeriyle uyumlu olması, eskisinden çok daha önemli bir hukuki detay haline gelmiştir.

Bu yükseltilmiş limit, Türkiye'nin gayrimenkul yoluyla ikamet izni politikasını, yatırım yoluyla vatandaşlık programından (şu an 400.000 USD) ayrı tutan ancak daha yüksek değerli yatırımları teşvik eden bir strateji değişikliğini yansıtmaktadır. Sürecin hatasız yönetilmesi, yatırımın ikamet izni reddi ile sonuçlanmaması için bir türkiye ikamet izni avukatı ile çalışmak, hukuki güvence sağlamak adına kritik önem taşımaktadır.

Türkiye’de Büyükşehirler ve Diğer Şehirler İçin Belirlenen Taşınmaza Dayalı İkamet İzni'nde Yeni 200.000 Dolarlık Değer Sınırı

Türkiye'de 200.000 USD ikamet izni şartı tüm şehirler için mi geçerli, yoksa 75.000 ve 50.000 Dolarlık eski uygulama devam ediyor mu?

16 Ekim 2023 düzenlemesinin getirdiği en net ve en keskin değişiklik, coğrafi ayrıma dayalı değerleme sisteminin kaldırılmasıdır. Yabancı yatırımcılar ve hukukçular tarafından en çok merak edilen bu soruya verilecek yanıt açıktır: 16 Ekim 2023 itibarıyla, Türkiye'nin 81 ilinin tamamında taşınmaz yoluyla kısa dönem ikamet izni alabilmek için asgari değer limiti 200.000 USD olarak standartlaştırılmıştır.

Eski uygulamada geçerli olan büyükşehirler için 75.000 USD ve büyükşehir statüsünde olmayan diğer şehirler için 50.000 USD şeklindeki kademeli limit uygulaması tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Bu, artık Muğla, Antalya veya İzmir gibi büyükşehirlerde alınan bir konut ile Yozgat, Kars veya Sinop gibi büyükşehir statüsünde olmayan bir ilde alınan konut arasında, ikamet izni başvurusu açısından herhangi bir değer farkı kalmadığı anlamına gelmektedir.

Bu standardizasyon, idari süreçleri basitleştirmeyi amaçlasa da, özellikle daha küçük şehirlerde yatırım yapmayı planlayan yabancılar için giriş eşiğini ciddi oranda yükseltmiştir. Artık Türkiye'nin neresinde olursa olsun, 16 Ekim 2023 tarihinden sonra tapu devri yapılan bir konutun, ikamet izni başvurusuna dayanak oluşturabilmesi için hem tapudaki resmi satış bedelinin hem de SPK onaylı ekspertiz raporu değerinin 200.000 USD sınırının üzerinde olması zorunludur. Bu durum, yabancıların yatırım stratejilerini yeniden gözden geçirmelerini gerektirmektedir. İdarenin bu yeni yeknesak kuralı uygulama konusundaki kararlılığı, tapu ve ekspertiz süreçlerinin hatasız yönetilmesini zorunlu kılmaktadır. Türkiye yabancılar hukuku avukatı desteği, bu yüksek değerli yatırımın hukuki olarak doğru temellendirilmesi ve idari ret kararlarıyla karşılaşılmaması için daha da önemli hale gelmiştir. Başvuru sürecinde yetkili bir türkiye ikamet izni avukatı ile çalışmak, 200.000 USD'lik yatırımın yasal statüye sorunsuz bir şekilde dönüşmesini güvence altına almanın en etkili yoludur.

Türkiye’de 16 Ekim 2023 Öncesi Taşınmaz Alan Yabancıların İkamet İzni Konusunda Kazanılmış Hakları

16 Ekim 2023'ten önce Türkiye'den ev alanların ikamet izni uzatma hakları devam ediyor mu?

16 Ekim 2023 tarihinde asgari limitin 200.000 USD'ye yükseltilmesi, bu tarihten önce 50.000 USD veya 75.000 USD limitlerine güvenerek yatırım yapmış mevcut taşınmaz sahipleri arasında ciddi bir endişeye yol açmıştır. Hukukun en temel prensiplerinden biri olan "kazanılmış haklara saygı" ilkesi, bu noktada mevcut yatırımcıları koruma altına almaktadır. İdari düzenleme, bu tarihten önce tapu devrini tamamlamış yabancıların müktesep haklarını korumaktadır.

Ancak, hukuki durum bu kadar net olmasına rağmen, idari uygulamada (pratikte) ciddi farklılıklar ve sorunlar yaşanmaktadır. Edinilen tecrübelere göre, çoğu İl Göç İdaresi Müdürlüğü, kanunun geriye yürümezliği ilkesini ve kazanılmış hakları göz ardı ederek, 16 Ekim 2023 öncesinde alınmış düşük değerli (örn: 75.000 USD) tapulara dayalı uzatma başvurularını dahi reddedebilmektedir.

Bu ret kararları, idarenin yeni düzenlemeyi hatalı yorumlamasından kaynaklanmakta ve hukuka aykırı bir durum teşkil etmektedir. Taşınmazı elinde olmasına rağmen ikamet izni uzatma başvurusu reddedilen yabancının yasal statüsü tehlikeye girmektedir. Bu noktada kazanılmış hakkın korunmasının tek yolu, idari işlemin tebliğinden itibaren yasal süreler içinde İdare Mahkemesi nezdinde iptal davası açmaktır. Açılan bu davalarda, kazanılmış hak ilkesi temel alındığından, genellikle yürütmenin durdurulması ve işlemin iptali yönünde olumlu kararlar alınmaktadır.

Bu karmaşık süreçte hak kaybı yaşamamak için, başvurunun en başından itibaren uzman bir türkiye yabancılar hukuku avukatı aracılığıyla yapılması kritik önem taşır. Başvurunun profesyonel bir hukuk firması tarafından hazırlanması ve takip edilmesi, idarenin ilk aşamada ret kararı verme eğilimini azaltmakta ve olumlu bir etki yaratmaktadır. Bir ret kararıyla karşılaşılması durumunda ise, süreci bir türkiye ikamet izni avukatı ile yürütmek, iptal davası yoluyla kazanılmış hakların yasal güvence altına alınmasını sağlar.

Unutulmamalıdır ki, bu kazanılmış hak şahsa değil, 16 Ekim 2023 öncesi alınan spesifik taşınmaza bağlıdır. Yabancı bu mülkü satar ve yeni bir mülk alırsa, bu yeni alım 200.000 USD limitine tabi olacaktır.

Türkiye’de Taşınmaz Yoluyla İkamet İzni Uzatma Başvurularında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Türkiye'de taşınmaz sahibi olarak kısa dönem ikamet izni uzatma başvurusu yaparken hangi belgelere ihtiyaç duyulur ve süreç nasıl işler?

Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni uzatma başvuruları, ilk başvuru kadar titizlik gerektiren hukuki işlemlerdir. İkamet izninin kesintisiz devam etmesi için, mevcut iznin süresi dolmadan önce (mevzuat uyarınca süre dolmadan önceki 60 gün içinde) uzatma başvurusunun yapılması zorunludur.

16 Ekim 2023 düzenlemesi, uzatma süreçlerini de ikiye ayırmıştır:

1. Kazanılmış Hak Sahipleri (16 Ekim 2023 Öncesi Tapu Sahipleri): Bu gruptaki yabancılar, uzatma başvurularında 200.000 USD'lik yeni limite tabi değillerdir. Ancak, önceki bölümde belirtildiği gibi, idarelerin bu başvuruları hatalı yorumlayarak reddetme riski bulunmaktadır.
2. Yeni Düzenlemeye Tabi Olanlar (16 Ekim 2023 Sonrası Tapu Sahipleri): Bu kişiler, 200.000 USD limitine uygun olarak aldıkları tapuyla uzatma başvurusu yaparlar.

Her iki durumda da, uzatma başvuru dosyasının eksiksiz olması şarttır. Göç İdaresi, özellikle aşağıdaki belgelerin güncelliğini titizlikle kontrol etmektedir:

• Taşınmazın hala başvuru sahibine ait olduğunu gösterir güncel Tapu Kaydı (Tapu Senedi fotokopisi yeterli değildir).
• Taşınmaza ait Zorunlu Deprem Sigortası'nın (DASK) geçerli ve güncel poliçesi.
• Başvuru sahibinin o konutta ikamet ettiğini kanıtlayan, Nüfus Müdürlüğü'nden alınmış Adres Kayıt Belgesi (Yerleşim Yeri Belgesi).
• İstenen uzatma süresini kapsayan geçerli bir özel sağlık sigortası.
• Belediyeden alınan ve taşınmazın adresini teyit eden "Numarataj" veya "Adres Teyit Belgesi".

Uygulamada, özellikle adres kaydının bulunmaması, DASK poliçesinin süresinin dolmuş olması veya tapu kaydındaki küçük bir pürüz dahi uzatma başvurusunun reddedilmesine yol açabilmektedir. Kazanılmış hakkı olan bir yabancının dahi, bu gibi basit usul hataları nedeniyle hakkını kaybetme riski vardır. Bu nedenle, uzatma sürecinin bir türkiye oturum izni avukatı tarafından yönetilmesi, dosyanın eksiksiz ve idarenin beklentilerine uygun hazırlanmasını sağlar. Olası bir ret durumunda ise, bir türkiye ikamet izni avukatı ile çalışıyor olmak, iptal davası açma sürecine derhal geçilmesine olanak tanır.

Türkiye’de Yatırım Yoluyla Vatandaşlık ve Taşınmaz Alımına Dayalı İkamet İzninin Farkları

Türkiye'de 400.000 Dolarlık vatandaşlık başvurusu ile 200.000 Dolarlık ikamet izni başvurusu arasındaki temel farklar nelerdir?

Yabancı yatırımcılar tarafından Türkiye'de taşınmaz alımı, sıklıkla iki farklı yasal statü ile karıştırılmaktadır: (1) 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’na (YUKK) dayalı kısa dönem ikamet izni ve (2) 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’na (TVK) dayalı sonradan türk vatandaşlığının kazanılması (istisnai yol). 16 Ekim 2023 düzenlemesiyle ikamet izni limitinin 200.000 USD'ye çıkması, bu iki yolu parasal olarak birbirine yaklaştırsa da, aralarında statü, haklar ve taahhütler bakımından çok temel hukuki farklar bulunmaktadır.

• 1. Hukuki Statü ve Haklar:

  • İkamet İzni (200.000 USD+): Bu yol, yabancıya Türk vatandaşlığı kazandırmaz. Yabancıya yalnızca, belirlenen süreler boyunca (genellikle ikişer yıllık) Türkiye'de yasal olarak kalma hakkı tanıyan geçici bir statü sağlar. Bu izin, yabancıya Türk pasaportu, oy kullanma veya kamu görevlerine girme hakkı vermez.
  • Vatandaşlık (400.000 USD+): Bu yol, TVK Madde 12 uyarınca yabancıya ve ailesine (eş ve 18 yaş altı veya bağımlı çocuklar) doğrudan ve kalıcı olarak Türk vatandaşlığı statüsü kazandırır. Bu statü, Türk pasaportu, seçme ve seçilme hakkı dahil olmak üzere bir Türk vatandaşının sahip olduğu tüm hakları sağlar.

• 2. Yatırım Taahhüdü (Satış Kısıtlaması):

  • İkamet İzni (200.000 USD+): Alınan taşınmazın tapu kaydına "satılamaz şerhi" konulması zorunluluğu yoktur. Yabancı, taşınmazı istediği zaman satabilir; ancak satması durumunda, ikamet izninin dayandığı gerekçe ortadan kalkacağı için mevcut izni iptal edilir ve uzatma başvurusu yapamaz.
  • Vatandaşlık (400.000 USD+): Alınan taşınmazın tapu kaydına "3 yıl süreyle satılamaz" şerhi konulması yasal bir zorunluluktur. Bu 3 yıllık süre dolmadan mülkün satılması veya devredilmesi halinde, vatandaşlık statüsü Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından yeniden değerlendirilir ve iptal edilebilir.

• 3. Başvuru Süreci:

  • İkamet izni süreci İl Göç İdaresi Müdürlükleri tarafından, vatandaşlık süreci ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile ilgili komisyonlar tarafından yürütülür. Vatandaşlık süreci, çok daha kapsamlı bir güvenlik soruşturması ve arşiv araştırması içerir.

Yatırımcının hedefinin ne olduğuna (Türkiye'de sadece yaşamak mı, yoksa tam bir vatandaş olmak mı) karar vermesi, hangi yola başvuracağını belirleyecektir. Bu stratejik kararın verilmesinde bir türkiye vatandaşlık avukatı ile türkiye ikamet izni avukatından ortak danışmanlık almak, yatırımın en doğru hukuki zemine oturtulmasını sağlayacaktır.

Türkiye’de Taşınmaz Alımına Dayalı İkamet İzni Sürecinde Avukat Desteğinin Önemi

Türkiye’de 200.000 Dolarlık ikamet izni veya kazanılmış hakların korunması sürecinde avukat desteği neden kritiktir?

16 Ekim 2023 düzenlemesi, Türkiye’de taşınmaz yoluyla ikamet izni alma sürecini mali ve hukuki olarak daha karmaşık bir hale getirmiştir. İster 200.000 USD’lik yeni yatırımı planlıyor olun, ister 16 Ekim 2023 öncesinden edindiğiniz mülke dayalı kazanılmış haklarınızı korumaya çalışın, profesyonel hukuki destek almak bir lüksten ziyade bir zorunluluktur. Yeni başvurularda, ekspertiz raporu ile tapu bedeli arasındaki uyumsuzluk veya banka transferlerindeki eksiklikler gibi teknik hatalar, yüz binlerce dolarlık yatırımın idari ret kararıyla sonuçlanmasına neden olabilir.

Kazanılmış hakka sahip mevcut mülk sahipleri için risk daha da büyüktür. Bazı İl Göç İdaresi memurluklarının, kazanılmış hakları göz ardı ederek uzatma başvurularını reddettiği görülmektedir. Bu durumda, yasal süresi içinde İdare Mahkemesi’ne başvurarak iptal davası açmak tek çözüm yoludur. Bir türkiye ikamet izni avukatı ile çalışmak, hem ilk başvuru ve uzatma dosyalarının idarenin beklentilerine tam uygun hazırlanmasını sağlar hem de haksız bir ret kararı durumunda yasal haklarınızı mahkeme önünde etkin bir şekilde korur.

Türkiye'deki kısa dönem ikamet izni sürecinizde, işlemlerinizin eksiksiz ve doğru şekilde yürütülmesi için KL Legal Consultancy’den profesyonel danışmanlık alabilirsiniz. Özellikle izmir oturum izni avukatı arayışınızda, alanında uzman ekibimizle iletişime geçerek yatırımınızı ve yasal kalış hakkınızı güvence altına alabilirsiniz.